物业服务合同纠纷

四川省营山县人民法院

民 事 判 决 书

（2015）营民初字第524号

原告：营山县博洋物业管理有限公司。

法定代表人：张*成。

委托代理人（特别授权）：蒋胜利，四川红彤律师事务所律师。

被告：兰**。

原告营山县博洋物业管理有限公司（简称博洋物管公司）诉被告兰**物业服务合同纠纷一案，本院2015年1月14日立案受理后，依法由审判员吴波独任审判，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告博洋物管公司的委托代理人蒋胜利到庭参加了诉讼，被告兰**经本院合法传唤，未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告博洋物管公司诉称：原告从2011年1月1日起即承包了营山县南苑小区（A区、B区）的物业管理工作至今，后与该小区（A区、B区）业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同约定：“物管费按业主住房建筑面积每平方米每月0.3元计收（从2013年1月1日起调整每平方每月0.4元计收至2016年为止），在每年1月1日至12月31日收取当年的物管费；物业使用人逾期未交纳物管费的，从逾期之日起，每日按应缴费额的3%加收滞纳金，并累计计算追讨，所产生的费用全由欠费业主承担”。被告是营山县城南镇南苑小区B区*幢业主，自2011年1月至2014年12月累计拖欠物业管理费1490元，经原告多次催收，被告一直拒不履行付款义务，原告对此曾向法院提起诉讼，因被告愿意协商缴费，原告遂撤诉，营山县人民法院以（2014）营民初字第1844号民事裁定书裁定同意原告撤回起诉；现原告书面限期催收的缴费限期已过，被告至今仍未交纳所欠物管费；为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请作如请求之判决。请求：1.判令或调解被告支付所欠物业管理费1490元和滞纳金；2.本案诉讼费及追讨所欠费用均由被告承担。

被告兰**未到庭，亦未提供书面答辩状。

经审理查明：营山县城南镇南苑小区（A区、B区）的物业管理工作，从2011年1月1日起至今，由该小区业主委员会承包给张*成负责经营管理。2011年12月30日，营山县南苑小区（A区、B区）业主委员会代表甲方与张*成代表乙方签订了《物业管理服务合同》。该合同约定：南苑小区（A区、B区）物业管理工作承包给乙方，合同约定了双方的权利、义务，乙方物业管理公司的物业管理内容及质量要求，物业服务费用等事项，物业管理服务费按业主住房建筑面积每平方米每月0.3元计收，从2013年1月1日起由之前每平方米0.3元调整为0.4元计收至2016年为止（调整金额由南苑小区业主委员会向本院递交的《关于南苑小区物业管理情况的补充说明》中载明），在每年1月1日至12月31日收取当年的物管费。对于业主和非业主物业使用人逾期未交纳物管费的，从逾期之日起，每日按应缴费额的3%加收滞纳金，并累计计算追讨，所产生的费用全由欠费业主或物业使用人承担。张*成从2011年元月起至今一直在组织人员对南苑小区（A区、B区）进行物业管理工作，2014年7月21日，张*成申请并成立博洋物管公司，即本案原告，张*成为法定代表人。被告兰**是营山县城南镇南苑小区B区*幢业主，在该小区内拥有两套房屋，每套房屋面积都是56.54平方米，自2011年1月至2014年12月累计拖欠物业管理费1490元（2011年欠费56.54×0.3×12≈203元，2012年欠费203元，2013年欠费56.54×2×0.4×12≈542元，2014年欠费542元）。原告多次催收，被告一直拒不履行付款义务，张*成对此曾向法院提起诉讼，后张*成以被告愿意协商缴费为由申请撤诉，本院准许并以（2014）营民初字第1844号民事裁定书裁定同意原告撤回起诉；张*成撤诉后，被告仍然没有缴纳物管费，原告又用张贴公告的的形式通知各欠费业主限期缴纳物管费，现催收期限已过，被告至今仍未交纳所欠物管费，原告诉至本院，请求判令或调解被告支付所欠物业管理费1490元和滞纳金。

本院认为：本案是物业服务合同纠纷，物业服务合同是业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。本案被告无正当理由未到庭应诉，本院严格审查《物业管理服务合同》的效力，一是签订合同双方主体资格问题，委托方是南苑小区（A区、B区）业主委员会依法产生，受聘方先是张*成个人，后是其成立博洋物管公司，委托方予以认可，因此签订合同的双方主体资格适格；二是签订合同双方意思表示真实；三是合同不违反法律规定；因此，《物业管理服务合同》具有法律效力，对物管公司及南苑小区（A区、B区）的全体业主均有约束力。原告按合同履行了物业服务，作为业主的被告就应当缴纳物业管理费，原告请求被告支付物管费，理由成立，本院予以支持。

至于滞纳金，《物业管理服务合同》约定了从逾期之日起，每日按应缴费额的3%加收滞纳金，并累计计算追讨，照此计算，滞纳金高出本金10倍，滞纳金过分高出损失，被告未到庭应诉，本院与原告协商，征得原告同意，下调滞纳金，参照《最高人民法院〈关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉》“2001年最高人民法院的司法解释将此比例调整到第日万分之二点一”之规定，从逾期之日起，每日按应缴费额的万分之二点一加收滞纳金。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条之规定，判决如下：

被告兰**在本判决书发生法律效力后立即给付原告营山县博洋物业管理有限公司2011年至2014的年的物业费1490元及滞纳金（2011年滞纳金以2039元为基数从2012年1月1日起，2012年滞纳金以203元为基数从2013年1月1日起，2013年滞纳金以542元为基数从2014年1月1日起，2014年滞纳金以542元为基数，从2015年1月1日起，按照每日万分之二点一算至判决指定的履行期间届满之日）。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，由被告兰**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审判员　吴　波

二〇一五年一月三十日

书记员　宋元洪