物业服务合同纠纷二审民事判决书

白*军、营山县博*物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

发布日期：2019-08-14

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四川省南充市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川13民终3826号

上诉人（原审被告）：白*军，男，汉族，生于19**年**月**日，住四川省营山县。

委托诉讼代理人：杨*雄，四川品*律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：营山县博*物业管理有限公司，住所地四川省营山县城南镇新民路南苑小区A、B区。

法定代表人：张*成。

委托诉讼代理人：蒋胜利，四川红彤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：石*艳，女，苗族，19**年**月**日出生，住贵州省松桃苗族自治县，系营山县博*物业管理有限公司员工。

上诉人白*军因与被上诉人营山县博*物业管理有限公司（以下简称博*物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2018）川1322民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

白*军上诉请求：1.撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判驳回博*物管公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由博*物管公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决结果错误。一、作为南苑小区B区的业主，我方并未参加过业主大会，没有选聘博*物管公司来管理小区，更没有与任何物业管理公司签订服务合同。二、南苑小区B区业主除常年在外务工的外，全部联名签署了没参加任何选聘博*物管公司的业主大会的承诺书。2014年年底，南苑小区B区自动推选业主代表联名签署了不再让博*物管公司继续非法管理的意见书，但一审法院并未采信。博*物管公司提交的业主选举大会花名册系伪造的，一审法院并未核实。三、博*物管公司成立于2014年7月21日，根据《物业管理条例》的规定，实施物业管理服务的主体只能是企业，不能是自然人，博*物管公司并无证据证明其于2014年7月21日前实施了案涉物业的管理服务工作，更无证据证明其同时与案涉业主委员会订立了合法的物业管理服务合同，博*物管公司以其自身名义主张物业管理费，缺乏事实和法律依据。即使张*成个人与业主委员会达成口头物业服务协议，也属于无效合同，张*成同样无权主张物业管理服务费。四、一审法院认定物业管理服务合同关系的事实错误。2014年7月21日前，博*物管公司因不满足物业管理服务的法定主体条件，自然不能与白*军形成物业服务合同关系。博*物管公司提供的物业管理合同仅限于2016年1月1日至2016年12月31日期间承包给张*成管理，不能证明博*物管公司与业委会存在合同关系，更不能证明与张*成个人之间的协议合法。五、博*物管公司的物业管理服务存在严重瑕疵。案涉小区物业服务一直存在严重瑕疵，导致众多业主普遍拒交物业服务费形成批量诉讼。博*物管公司未尽到物业服务的合同义务，2017年1月至12月，南苑小区一直在进行棚户区改造，从未对小区进行过服务，对于2017年度的物业管理费应不予支持。

博*物管公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，依法应予维持。一、双方主体适格。营山县南苑小区A区、B区属于老旧小区，共有580套物业，由于各项配套设施不完备，当年长期无人管理，根据该小区的实际情况，业委会主动要求张*成管理该小区的物业服务并与之签订《物业服务合同》。为加强管理，2014年7月21日，张*成投资设立博*物管公司，主体得于完善。二、白*军认可并享受了博*物管公司的服务。从2011年以来，张*成个人及博*物管公司与小区业主委会签订合同，并据以对小区物业进行管理服务，得到了南苑小区全体580户业主的认可。博*物管公司与业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对全体业主都具有约束力。张*成个人及博*物管公司向小区业主提供了物业管理服务，履行了合同义务，白*军接受了服务，就有义务缴纳相应物管服务费。三、白*军上诉称博*物管公司未履行合同义务与事实不符。该小区在2017年度涉及棚改，在施工建设阶段实质是个建筑工地，施工范围内由施工方进行管理，但博*物管公司还是积极组织人员进行了相应的保洁、清运垃圾、安保、更换公共部分的照明设施、协调施工方和相关部门等工作，并不是对方所称的没有进行过服务。一审法院已经将2017年度物管服务费下调25%，白*军无理上诉，其上诉请求不应得到支持。

博*物管公司向一审法院起诉请求：1.调解或判令白*军支付所欠物管费705元及滞纳金；2.因清收欠费而产生的诉讼费等所有费用均由白*军承担。

一审法院认定事实：营山县城南镇南苑小区（A区、B区）的物业管理工作，从2011年1月1日起至2017年12月31日止，由该小区业主委员会承包给张*成负责经营管理。2011年12月30日，营山县南苑小区（A区、B区）业主委员会代表甲方与张*成代表乙方签订了《物业管理服务合同》。该合同约定：南苑小区（A区、B区）物业管理工作承包给乙方，合同约定了双方的权利、义务，乙方物业管理公司的物业管理内容及质量要求，物业服务费用等事项，物业管理服务费按业主住房建筑面积每平方米每月0.3元计收，从2013年元月起由之前每平方米0.3元调整为0.4元计收至2017年为止（调整金额由南苑小区业主委员会向法院递交的《关于南苑小区物业管理情况说明》中载明）。在每年1月1日至12月31日收取当年的物管费。张*成从2011年元月起至今一直在组织人员对南苑小区（A区、B区）进行物业管理工作，2014年7月21日，张*成申请并成立博*物管公司，张*成为法定代表人。白*军是营山县城南镇南苑小区B4幢*单元*层*号业主，房屋面积146.86平方米，白*军2017年度拖欠物业管理费705元（根据白*军的房屋面积146.86㎡×0.4×12=705元）。博*物管公司多次催收，白*军一直拒不履行付款义务，博*物管公司遂诉至人民法院。

一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，物业服务合同是业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。此次博*物管公司批量诉讼的业主普遍反映小区环境脏、乱、差。白*军举证南苑小区所在地的营山县绥安街道景阳社区证明，证明位于南苑小区B区于2017年正月至年底进行棚户区改造，生活垃圾由景阳社区清运。博*物管公司同样举证营山县绥安街道景阳社区证明，证明南苑街B区于2017年4月开始进行棚改开工，2017年4月至12月由物业管理清扫了楼梯间卫生和院内垃圾，2018年1月1日起垃圾是由景阳社区负责找人清运。同一个单位就同一件事情做出自相矛盾的证明，不予采信。2017年，博*物管公司还是履行了物业服务工作，比如交水电费，清运垃圾，协调棚改各种关系，但不尽如人意，2018年南苑小区与博*物管公司解除《物业管理服务合同》，也有一定的关系，因此，综合考虑诸多因素，将2017年南苑小区物业管理费下调为每平方米每月0.3元。白*军房屋面积146.86平方米，仅2017年未缴纳物业管理费用。2017年应缴纳物业管理费用146.86㎡×0.3×12=528元。至于滞纳金，在一审庭审中，博*物管公司放弃对滞纳金的主张，是对自己权利的处分，不违反法律规定，予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、白*军在本判决书发生法律效力后立即给付博*物管公司物业管理费528元。二、驳回博*物管公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由博*物管公司承担5元，白*军承担20元。

本院对一审查明的案件事实予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理。

关于张*成与营山县南苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题，虽然在签订该合同时，是以张*成个人名义签订，但之后张*成成立了博*物管公司，即本案被上诉人，其主体资格得以完善，同时合同相对方营山县南苑小区业主委员会也对其身份予以认可，因此该《物业管理服务合同》有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上诉人认为其与被上诉人无任何合同关系而拒交物管费的理由不能成立。

关于上诉人主张的博*物管公司提供的物业服务质量不符合其承诺的质量标准，其有权拒交物业服务费的问题。上诉人为证明博*物管公司在安保、绿化、公共设施、小区违建等管理上服务质量不达标，提供了数组照片，但这些证据中有些是反映其专有部分的情况，有些反映的所属环境不明确，另一些确实是反映物业服务存在质量问题，但仅是某一个时间点，不具有连续性，难以形成证据锁链认定博*物管公司提供的服务长期不达标，存在根本违约的事实。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，博*物管公司从事物业管理服务理应达到合同约定的服务标准，上诉人如认为物业服务质量未达标，有权要求博*物管公司限期改正，如逾期未改正造成其损失的，上诉人有权主张赔偿。但上诉人以此为由拒交物业服务费于法无据。2017年，因案涉小区涉及棚户区改造，博*物管公司的服务质量有所降低，一审综合各方因素酌减2017年度的物业管理费适当，本院依法予以维持。

综上所述，上诉人白*军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人白*军负担。

本判决为终审判决。

审判长　　朱苏川

审判员　　苟　豪

审判员　　刘　苗

二〇一八年十二月二十八日

书记员　　许岱杉