商品房销售合同纠纷

四川省营山县人民法院

民 事 判 决 书

（2021)川1322民初4115号

原告：郑**，男，生于19**年**月**日，汉族，住四川省营山县。

原告：韩**，女，生于1975年12月2日，汉族，住四川省营山县。

二原告委托诉讼代理人：阳**，四川**律师事务所律师。

二原告委托诉讼代理人：蒋*然，四川**律师事务所律师。

被告：**置业公司，住所地四川省**县**镇**路31。

法定代表人：杨**，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：蒋胜利，四川红彤律师事务所律师。

原告郑**、韩**与被告**置业公司（以下简称“**公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年9月27日收案登记诉前调，诉前调解不成功后立案受理，依法由本院审判员刘*适用简易程序独任审判，于2021年10月19日公开开庭进行审理，原告郑**及二原告的委托诉讼代理人阳**、蒋*然，被告**公司的委托诉讼代理人蒋胜利，到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按5753元／㎡【550661元／（79.71㎡＋16㎡）】赔偿原告未得到的赠送面积16㎡的经济损失92048元。2.判令被告从2021年1月31日起至实际交房之日止，以购房总价550661元为基数按照每日万分之一向原告支付逾期交房违约金，截止起诉之日217天共计11935元。3.按照宣传的规划修建（“月门之景”、“禅意居”、“水院”、“风雨廊”等）景观，增加绿化率，公共走廊墙面使用仿瓷饰面，整改直至达到合同约定的交房标准，被告承担相关整改费用。4.继续履行前期物业服务合同，由*祺物业向原告提供前期物业服务。5.诉讼费用被告承担。事实与理由：被告公司开发的**国际楼盘对外预售期间，户型鉴赏图、宣传广告对外宣称“建筑面积约79.6㎡，实得面积约95.6㎡”，宣称买房即赠送16㎡。被告售楼部工作人员对楼盘的高端配套及绿化情况做了详细介绍，满足原告购房需求。2019年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于四川省南充市营山县**国际第X栋6层X号预售房屋，建筑面积共79.71平方米，套内建筑面积62.91平方米，公摊面积16.8平方米。原告向被告支付全部购房款550661元。根据合同第十一条约定，被告应当在2021年1月31日前向原告交付涉案房屋，并按照合同约定向原告出示《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《建筑竣工验收备案表》以及房屋测绘报告等证明文件，被告至今不具备交付条件。合同第十三条约定，出卖人逾期交付房屋的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2021年1月被告通知原告接收房屋，原告发现被告宣传赠送的房屋面积未赠送，案涉小区规划的景观“月门之景”、“禅意居”、“水院”、“风雨廊”及水景等宣传与实际交付不一致，绿化率不达标，被告擅自变更前期物业服务企业，公共走廊墙面未使用仿瓷饰面问题，无法达到合同约定的交付条件。原、被告签订的合同是合法有效的，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告未按合同约定交付符合约定条件的房屋，其构成违约，应当向原告承担违约责任，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。

被告**公司答辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》是事实，被告向原告交付的房屋面积符合合同约定，原告所诉未获得赠送面积并要求赔偿的请求没有事实和法律依据，**测绘有限公司测绘的涉案房屋实测面积与合同约定是相符的，且结合实际状况及图纸，涉案房屋有约10平方米左右的面积是未计入建筑面积和公摊面积的，相当于原告已获得赠送面积。由于新冠肺炎疫情的影响，涉案项目于2020年12月31日前竣工，相关部门于2021年4月才完成竣工验收备案登记，新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告变更履行期限，迟延3个月向原告交付房屋，合同继续履行，符合法律规定，被告不应承担逾期交房的责任。涉案小区绿化经过相关部门验收合格，符合规划设计要求，无需整改。被告与依法经过招投标程序选聘的物业服务企业签订的《前期物业服务合同》合法、有效，且经相关部门备案，对原告具有约束力，合同文本上载明的*祺物业系制作《商品房买卖合同》时工作人员不细致导致的失误，将中标的*都物业管理有限责任公司误写为“*祺物业”。

原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商品房买卖合同》，户型鉴赏图，**国际小区宣传资料与小区实际对比图，**国际小区现场拍摄图片以及现场拍摄视频，唐仕祥与**公司销售顾问通话记录文字版，接房通知书、南充市政府信箱网上答复，竣工验收备案书，四川省工程质量监督报告，**县商品房预售款监管协议书， **国际绿化施工图，**国际地下车库预售方案商品房预售方案等；被告**公司围绕答辩意见依法提交了以下证据：不动产产权证，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，**县新扩建改建项目绿化专项验收表，四川省工程质量监督报告，竣工验收报告，营山县民用建筑人防结建工程竣工验收备案意见表，**县城规划区建设项目竣工规划核实表，建设项目安全设施竣工验收意见书，竣工验收备案书，营**县物业承接查验备案书，工程质量分户验收合格证，户型鉴赏图及相关宣传图片，房屋实测面积和户型图，通知交房记录，延期交房公告，**县自然资源和规划局、住建局等发布的文件，图片等；本院组织原、被告进行证据交换并质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告**公司以国有出让方式取得位于四川省**县南侧地块的国有土地使用权，并依法经过批准在该地块上建设商住综合楼“营山**国际”小区建设项目。2019年2月27日，原告郑**、韩**与被告**公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于**县房屋，建筑面积为79.71平方米，套内建筑面积62.91平方米，公摊面积16.8平方米，单价每平方米6908.31元，房屋总价款550661元，付款方式为首付房屋总价款的34%，下余购房款以按揭贷款方式支付。合同约定出卖人应当于2021年1月31日前向买受人交付房屋，若出卖人逾期交付房屋在180日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同文本中记载出卖人依法选聘的物业管理企业为*祺物业。合同附件一载明原告所购房屋的户型为Ａ4户型。补充协议第七条约定出卖人关于本项目的所有承诺均以本合同实际约定为准，其他户外广告、效果图、意境图、宣传单等非合同约定内容不做出卖人实际履行内容。

合同签订后，原告向被告支付了全部购房款550661元。原告付清房款后，被告于2021年1月向部分买受人发送短信，告知其在2021年1月31日左右前来接房，后被告于2021年2月4日发出延期交房公告，告知交房时间延期至2021年4月30日。同时，原告认为被告在向其宣传销售房屋时，在户型鉴赏图上标注赠送面积16平方米，其认为被告未履行该项义务，其还认为实际交付的小区景观与宣传的小区景观“月门之景”、“禅意居”、“水院”、“风雨廊”不符，实际对小区进行管理服务的物业是*都物业管理有限责任公司，与合同约定也不相符，故向本院起诉，要求被告承担违约责任。

审理中，原告举证其所购房屋的房产测绘分户平面图显示，涉案房屋套内面积62.91平方米，分摊面积16.8平方米，建筑面积79.71平方米，另外有5.24平方米套内面积没有计入买受人专有建筑面积，该面积与原告专有面积相连一体，仅能由原告使用，同时原告所提供的宣传资料户型鉴赏图为A4户型，显示建筑面积约79.6平方米，实得面积约95.6平方米。

审理中查明，涉案“营山**国际”项目已于2021年4月28日完成竣工验收备案登记，且建设项目绿化专项工程也验收合格。

审理中还查明，2018年12月27日，*都物业管理有限责任公司中标“营山**国际”项目前期物业项目，并在**县房地产管理部门进行了备案，涉案《商品房买卖合同》中记载的前期物业服务企业“*祺物业”没有参与涉案项目物业服务投标工作，也没有实际进行涉案小区的物业管理服务，合同附件中记载*祺物业为前期物业公司系合同文本制作错误。

2020年1月底全国爆发新冠肺炎疫情，全国各行各业停工停产，2020年3月，**县新冠疫情指挥中心发出通知，各行各业开始陆续复工复产。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案虽系民法典施行前成立的合同，但当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，应适用民法典的相关规定。

本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合同成立有效。原告按照合同约定完成了购房款的支付义务，被告应当按照合同约定履行房屋的交付义务等。双方合同约定被告应于2021年1月31日前交付房屋给原告，但2020年1月底开始，全球爆发新冠肺炎疫情，对全国各行各业的生产等都造成了不同程度的影响，相继停工停产，后来又陆续复工复产。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”，及《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>的通知》第四条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的规定，被告因全球爆发新冠肺炎疫情和采取疫情防控措施，系不可抗力的原因导致未按照合同约定期限交付房屋，其在2021年4月28日已完成竣工验收备案，也通知了买受人于2021年4月30日开始接收房屋，其变更履行交付房屋义务的期限在合理范围内，原告请求被告承担逾期交付房屋的违约责任的理由不能成立，本院不予支持。

原告主张被告应按照户型鉴赏图标注的赠送面积16平方米履行，否则承担赔偿责任。原、被告双方签订的补充协议中约定合同履行以合同约定为准，其他宣传资料非合同约定内容不做出卖人实际履行内容。原告提供的户型鉴赏图是针对整个小区开发项目设计几种户型图供购房人选择，其中宣传的建筑面积和实得面积仅是大概数据并未具体确定，还没有列入具体的规划范围，《商品房买卖合同》附件中载明的A4户型，其户型平面图和房屋测绘分户平面图显示，涉案房屋有具体的赠送面积，附件中所载明的内容才是具体明确也在规划范围内，该内容才构成要约，应当按合同内容履行，原告现提供的证据不能充分证明该户型鉴赏图上所标注的内容构成要约应作为合同内容，事实上，通过原、被告双方提供的房屋测绘分户平面图显示，涉案房屋有5.24平方米的套内面积未登记为买受人专属所有权，但只能供买受人专属使用，被告是履行了合同附件中所明确的赠送面积的义务，对该项内容没有违约行为，故原告该项诉讼请求的理由不能成立，本院亦不予支持。

原告主张的小区景观现有设施与宣传资料景观图不符，要求被告承担违约责任的请求。小区景观现有设施和宣传资料中的景观图像存在一定的差异，但是涉案项目的绿化工程是经有关部门专项验收合格的，原告所举的证据不能证明宣传资料的内容构成被告的要约应当作为合同内容，其应当承担举证不能的不利后果，对其该项主张，本院亦不予支持。

原告主张要求被告将公共走廊墙面使用仿瓷饰面，双方签订的合同及补充协议中未对公共走廊墙面进行详细约定，原告也未举证证明双方对公共走廊墙面约定使用仿瓷饰面，其应当承担举证不能的不利后果，对其该项主张，本院亦不予支持。

对于前期物业服务企业的问题，经过审理查明，2018年通过招投标的前期物业服务企业和被告已经在相关部门备案的物业服务企业均是**都物业管理有限责任公司，*祺物业并未参与招投标，也未中标涉案小区的物业管理，双方合同文本中记载*祺物业为前期物业公司，系合同文本制作错误，被告对此有一定的过错，但不直接损害业主的利益，至于现有中标物业公司服务质量问题及是否更换物业公司的问题，不是本案审理范围，当事人应另行主张权利，故原告主张要求被告更换前期物业为*祺物业的主张不能成立，本院不予支持。

本案中，被告在发生不可抗力原因后不能按期交房时未提前公示通知买受人，在不符合交付房屋条件的情况下先行通知部分买受人接房的不当行为，以及《商品房买卖合同》附件中前期物业公司的名称书写错误行为，系引发纠纷的诱因，对引发纠纷有一定的过错，故诉讼费由被告承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：

驳回原告郑**、韩**的全部诉讼请求。

案件受理费1206元，由被告**置业公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审 判 员　　刘*

二〇二一年十月二十九日

法官助理　　李**

书 记 员　　李*